Piata imobiliara din Romania in ultimul deceniu

De la foarte bine la foarte rau

Evolutia pietei imobiliare din Romania in ultimii 5 ani a fost mereu sub semnul intrebarii. De la o piata care se dezvoltase intre anii 2000-2008 mult peste asteptarile specialistilor, odata cu criza financiara mondiala, piata imobiliara a cunoscut un declin permanent.

Pana in 2008 piata financiara era suprasaturata de bani, numarul caselor si apartamentelor si terenurilor vandute crestea de la o zi la alta, iar bancile finantau aproape orice si pe oricine, acestea fiind motivele principale pentru care imobilele ajunsesera la preturi ce nu reflectau in nici un caz pretul real al acestora.

Lucrurile s-au schimbat brusc odata cu venirea crizei imobiliare, iar de atunci se incearca neincetat sa se readuca piata imobiliara pe linia de plutire, dar momentan fara a avea mari sanse de izbanda.

Evolutia preturilor pana la inceputul crizei imobiliare, din 2000 pana in 2008

Preturile tuturor terenurilor si imobilelor au cunoscut o crestere foarte rapida incepand cu anul 2000 cand multi investitori straini au intrat in tara, acestia ridicand nivelul preturilor datorita sumelor mari pe care au venit sa le investeasca in piata imobiliara din Romania. Ca in orice economie de piata, acest lucru a rezultat in cresterea necontrolata a preturilor datorita faptului ca cererea era net superioara ofertei.

Factorii care au dus la evolutia necontrolata a preturilor au facut ca o garsoniera medie, care in anul 2000 costa aproximativ 6.500 de euro, sa ajunga in anul 2008 la un pret de cel putin 6 ori mai mare. Cu toate ca preturile cresteau necontrolat, iar acestea nu reflectau in nici un caz valoarea reala a imobilelor puse in vanzare, acestea erau cumparate in mod agresiv datorita conditiilor foarte bune de finantare pe care le ofereau bancile, dar si datorita factorului psihologic la care apelau angajatii agentiilor imobiliare care promovau in permanenta ideea ca preturile vor creste si mai mult. In aceste conditii, clienti se gaseau in permananta, iar bancile, agentiile imobiliare si investitorii in proiecte rezidentiale au castigat din plin.

Daca pana in anul 2000 preturile caselor si apartamentelor au cunoscut o crestere liniara si paralela cu cresterea salariilor, in urma inflatiei, incepand cu anul 2000 preturile imobilelor pur si simplu au explodat.

Conform statisticilor, la inceputul anului 2000, o garsoniera medie reprezenta suma a 61 de salarii medii nete, ceea ce insemna ca un roman care castiga un salariu mediu isi putea cumpara o garsoniera in 5 ani daca ar fi pus deoparte salariul in toata aceasta perioada. In schimb, in 2008, romanul cu un salariu mediu avea nevoie de 200 de salarii medii nete pentru a-si putea cumpara aceeasi garsoniera, asta insemnand aproximativ 16 ani si 8 luni de economisire a salariului mediu din Romania.

In 2008, tragicul s-a produs si totul a inceput sa scada.

piata imobiliara Romania

Efectele crizei asupra pietei imobiliare din Romania

Daca pana in 2008 piata imobiliara a fost o sursa de venit considerabila atat pentru stat, cat si pentru investitorii imobiliari, lovitura data de criza financiara mondiala a atras atentia asupra faptului ca deja preturile imobilelor erau cu mult peste valoarea reala a acestora.

Cu toate acestea, nici cei mai pesimisti analisti nu credeau ca este posibila o cadere atat de brusca a pietei imobiliare.

Criza financiara mondiala a avut ca efect inasprirea conditiilor de creditare, cea mai des folosita sursa de capital pentru achizitionarea unui imobil, aspect care a dus efectiv la blocarea pietei imobiliare. In aceste conditii, multe agentii imobiliare au fost nevoite sa-si inchida activitatea pentru o perioada sau chiar au intrat in faliment. Cele care au ramas la nivelul de plutire au reusit acest lucru in conditiile in care au incheiat contracte de inchiriere, vanzarile reprezentand un procent extrem de mic in activitatea agentiilor imobiliare.

Dupa un declin spectaculos al preturilor intre anul 2008 si sfarsitul lui 2012, se preconiza o stagnare a preturilor la nivelul la care se ajunsesera, pentru anul 2013. Cu toate acestea, se pare ca preturile chiar au mai scazut intr-un procent foarte mic. Dupa cativa ani in care Programul Prima Casa a sustinut pe cat posibil piata imobiliara pe linia de plutire, guvernul a incercat in 2013 o modificare a acestuia.

Redresarea pietei prin Programul Prima Casa

Declinul continuu al pietei imobiliare a pus pe ganduri guvernul care a incercat o redresare a acesteia prin modificarea programului Prima Casa in programul Noua Casa. Acesta din urma este destinat numai achizitiei de locuinte noi. Prin acest program Guvernul vrea sa puna in miscare atat piata bancara, care a stagnat si ea odata cu piata imobiliara, cat si sa dea o mana de ajutor marilor investitori pentru a se putea dezvolta. De asemenea, odata cu demararea lucrarilor de constructie sau finisare a proiectelor in derulare se pot crea si locuri de munca.

Ce se vinde in momentul actual

Datorita unei usoare relaxari a conditiilor de creditare din partea bancilor si a programelor garantate se stat, apartamentele cu 2 camere sunt cele mai bine vandute proprietati. Cele de 3 sau mai multe camere isi gasesc greu clienti datorita sumelor insuficiente garantate de stat prin programele in derulare.

Garsonierele sunt si ele destul de tranzactionate, dar nu se ridica la nivelul apartamentelor cu 2 camere. In ceea ce priveste terenurile, proprietarii acestora aproape ca nu isi gasesc clienti, procentul de vanzare al terenurilor fiind foarte mic.

Se vinde in regim propriu sau prin intermediul agentiilor imobiliare?

Alegerea modului de vanzare al unei proprietati este foarte dificila deoarece proprietarii se gandesc la mai multi factori, cum ar fi comisionul agentiei imobiliare care trebuie platit din pretul de vanzare, dar si faptul ca gasirea clientilor este foarte dificila datorita numarului foarte mic al acestora.

Vanzarea in regim propriu a unui imobil cu ajutorul site-urilor de anunturi imobiliare de la proprietari sau cu ajutorul presei de specialitate are ca avantaj lipsa comisionului cerut de agentiile imobiliare, in schimb vanzarea proprietatilor prin intermediul agentiilor se poate face mult mai repede datorita promovarii pe site-uri de specialitate a ofertelor, dar nici acest lucru nu este garantat.

In aceste conditii, fiecare proprietar va face alegrea care i se pare mai avantajoasa, in functie de preferinte, necesitati si/sau cat de urgenta e efectuarea tranzactiei.

Mai multe despre tranzactiile fara intermediari prin sistemul FSBO se pot citi pe Wikipedia.

Cat se negociaza la o tranzactie imobiliara

Din punct de vedere al negocierii pretului, in cazul in care se doreste vanzarea unei proprietati, acesta difera de la un caz la altul. Nu exista un nivel minim sau maxim de negociere stabilit in procente atunci cand se doreste vanzarea sau cumpararea unui imobil, insa in mod obisnuit se negociaza 5%-10% din pretul imobilului.

Daca vanzarea unui imobil se face cu ajutorul unor anunturi de la agentii imobiliare, agentul in cauza este cel care trebuie sa stie cum si cat sa negocieze, dar trebuie stabilit un pret minim de vanzare inainte de inceperea negocierii. Agentul nu trebuie sa coboare sub acel pret, dar totodata sa incerce sa obtina un pret cat mai bun. Abilitatile acestuia de negociere se vor vedea in cazul in care a obtinut un pret de vanzare bun.

Daca negocierea se face de catre proprietar, este bine ca acesta sa ceara un pret mai mare pantru a avea de unde sa scada si pentru a se ajunge la pretul dorit sau sa ceara un pret mai aproape de minimul dorit si sa accentueze atuurile proprietatii pentru a da cat mai putine motive clientului de a negocia mult. Cu toate acestea, conditiile pietei imobiliare actuale, se gasesc foarte putini clienti, iar unele tranzactii ajung sa se faca la un pret de pana la 25% mai mic decat cel cerut de cumparator

Anunturi imobiliare din judetele din Romania

Anunturi imobiliare Bucuresti - Anunturi imobiliare Ilfov - Anunturi imobiliare Strainatate - Anunturi imobiliare Brasov - Anunturi imobiliare Cluj

Anunturi imobiliare Iasi - Anunturi imobiliare Constanta - Anunturi imobiliare Timis - Anunturi imobiliare Arad - Anunturi imobiliare Sibiu

Anunturi imobiliare Valcea - Anunturi imobiliare Suceava - Anunturi imobiliare Bihor - Anunturi imobiliare Braila - Anunturi imobiliare Bacau

Anunturi imobiliare Buzau - Anunturi imobiliare Alba - Anunturi imobiliare Arges - Anunturi imobiliare Bistrita Nasaud - Anunturi imobiliare Dolj

Anunturi imobiliare Botosani - Anunturi imobiliare Calarasi - Anunturi imobiliare Dambovita - Anunturi imobiliare Gorj - Anunturi imobiliare Galati

Anunturi imobiliare Covasna - Anunturi imobiliare Caras Severin - Anunturi imobiliare Giurgiu - Anunturi imobiliare Neamt - Anunturi imobiliare Olt

Anunturi imobiliare Harghita - Anunturi imobiliare Hunedoara - Anunturi imobiliare Ialomita - Anunturi imobiliare Mures - Anunturi imobiliare Salaj

Anunturi imobiliare Maramures - Anunturi imobiliare Mehedinti - Anunturi imobiliare Prahova - Anunturi imobiliare Tulcea - Anunturi imobiliare Vaslui

Anunturi imobiliare Satu Mare - Anunturi imobiliare Teleorman - Anunturi imobiliare Vrancea

Noutati despre agentiile imobiliare si ce implica meseria de agent imobiliar